De Belgische eigenaardigheden bij een aankoop

Registratierechten: het gewest van het pand beslist, niet jouw woonplaatsPer gewest

De belasting bij een aankoop is een gewestbelasting. Bepalend is waar het pand ligt — niet waar jij woont of welke taal je spreekt.

België heeft geen enkel tarief maar drie, en het verschil tussen het gunsttarief en het gewone tarief is groot genoeg om een aankoop te maken of te breken. In Vlaanderen staat 2% tegenover 12%: op een woning van 300.000 euro is dat een verschil van 30.000 euro.

Het tarief hangt aan de ligging van het pand. Wie in Vlaanderen woont en in Namen koopt, betaalt het Waalse tarief. Wie in Brussel woont en in Brugge koopt, betaalt het Vlaamse. Je eigen woonplaats doet niet mee.

Het gunsttarief is nooit automatisch. Overal veronderstelt het dat de koper een natuurlijke persoon is, dat hij de volle eigendom verwerft en dat hij zich binnen een termijn domicilieert en dat domicilie een tijd aanhoudt. Wie die voorwaarde niet nakomt, betaalt het verschil bij, verhoogd.

• Vlaanderen — 2% voor je enige eigen gezinswoning, 12% voor elke andere aankoop: tweede verblijf, investeringspand of bouwgrond. Onder voorwaarden 1% bij een ingrijpende energetische renovatie of bij een beschermd monument als enige eigen woning. Het tarief van 2% geldt sinds 1 januari 2025; daarvoor was het 3%. Sinds 1 januari 2026 zijn een mede-aankoop met een vennootschap en gesplitste aankopen uitgesloten van het gunsttarief. de officiële regel
• Wallonië — 3% voor je eigen en enige woning, 12,5% voor elke andere aankoop. Er is geen prijsplafond: de 3% telt op de volledige prijs. Je moet er binnen drie jaar je hoofdverblijfplaats vestigen — vijf jaar bij bouwgrond of een woning in aanbouw — en die minstens drie jaar aanhouden. Bezit je al een andere woning in volle eigendom, dan moet die binnen drie jaar verkocht zijn. De vermeldingen moeten in de akte staan; ontbreken ze, dan geldt automatisch 12,5%. de officiële regel
• Brussel — 12,5% als algemeen tarief. Bij je enige eigen woning is de eerste schijf van 200.000 euro vrijgesteld — het abattement — wat 25.000 euro scheelt. Dat geldt zolang de aankoopprijs niet boven 600.000 euro uitkomt; daarboven vervalt het volledig, zonder afbouw. de officiële regel

Wat kopers verrast: Het verlaagde tarief kan met terugwerkende kracht wegvallen. Verhuis je te vroeg of kom je de domicilievoorwaarde niet na, dan volgt een naheffing van het verschil plus een belastingverhoging — jaren na de akte.

Wat wij niet weten: Deze pagina rekent niets uit en kent jouw situatie niet: of je al een woning bezit, of je alleen koopt, of het om volle eigendom gaat. Gebruik de rekenmodule voor een raming en leg je dossier voor aan je notaris.

Bron: Vlaamse Belastingdienst, Wallonie.be en Brussel Fiscaliteit — nalezen · onze rekenmodule

Het abattement bestaat nog maar in één gewestPer gewest

Een abattement is geen korting op de belasting maar een vrijstelling op een stuk van de grondslag. Vandaag bestaat die regeling alleen nog in Brussel.

In Brussel is de eerste schijf van 200.000 euro van de aankoopprijs vrijgesteld wanneer je je enige eigen woning koopt. Tegen 12,5% levert dat 25.000 euro op. De voorwaarden: een natuurlijke persoon, de volle eigendom (dus geen vruchtgebruik en geen naakte eigendom), een pand in een van de negentien gemeenten, domicilie binnen drie jaar na de akte en dat domicilie minstens vijf jaar aanhouden.

Vlaanderen kent geen abattement meer. Het verlaagde tarief zelf is de gunst geworden. Ook de MEENEEMBAARHEID — het verrekenen van eerder betaald verkooprecht bij een volgende aankoop — is afgeschaft voor aankopen vanaf 1 januari 2024. Wie dat nog in een ouder artikel leest, leest een regel die niet meer bestaat.

Wallonië heeft zowel het vroegere abattement als het 6%-tarief voor bescheiden woningen geschrapt. In de plaats kwam één verlaagd tarief van 3% zonder prijsplafond.

• Vlaanderen — Geen abattement. Het gunsttarief van 2% voor de enige eigen gezinswoning is wat ervoor in de plaats kwam. De meeneembaarheid is weg voor aankopen vanaf 1 januari 2024. de officiële regel
• Wallonië — Geen abattement meer, en ook geen 6%-tarief voor bescheiden woningen meer. In de plaats: 3% op de volledige prijs voor de eigen en enige woning, zonder plafond. de officiële regel
• Brussel — Het abattement bestaat hier wel: 200.000 euro van de grondslag vrijgesteld, goed voor 25.000 euro, zolang de aankoopprijs maximaal 600.000 euro bedraagt. Volle eigendom vereist; domicilie binnen drie jaar en vijf jaar aanhouden. de officiële regel

Wat kopers verrast: Het Brusselse abattement is alles of niets. Op een aankoopprijs van 600.000 euro bespaar je 25.000 euro; op 600.001 euro bespaar je niets. Er is geen overgangszone.

Wat wij niet weten: Of jij aan de voorwaarden voldoet, kunnen wij niet zien. Wij kennen de prijs uit het zoekertje en verder niets: niet je bezit, niet je gezinssituatie, niet je plannen met het pand.

Bron: Brussel Fiscaliteit — nalezen · onze rekenmodule

De notariskosten: het ereloon is overal gelijk, de rest niet

Het ereloon van de notaris staat in een wettelijk barema en is bij elke notaris in België hetzelfde. Onderhandelen heeft geen zin, en op prijs kiezen evenmin.

Het barema is degressief: hoe hoger de prijs, hoe lager het percentage op de bovenste schijven. Op het ereloon komt 21% btw. Omdat het wettelijk vastligt, kies je je notaris op bereikbaarheid en dossierkennis, niet op tarief.

Sinds 1 januari 2023 geldt een vermindering voor wie zijn enige eigen woning koopt: gemiddeld 10% minder ereloon op de koopakte en 20% minder op de kredietakte. De administratieve kosten zijn begrensd op 750 euro voor de eerste akte en 550 euro voor een bijkomende. De korting geldt voor natuurlijke personen, tot een aankoopprijs van 850.000 euro, en voor wie er ook zelf gaat wonen.

Wie betaalt wat. De KOPER betaalt de aankoopakte, het verkooprecht en de opzoekingen die daarvoor nodig zijn. De VERKOPER betaalt de stukken die hij moet aanleveren — het bodemattest, het EPC, in Vlaanderen het asbestattest — en de doorhaling van zijn eigen hypotheek. Bij een appartement betaalt de verkoper ook de inlichtingen die de syndicus moet leveren.

Wat kopers verrast: Het bedrag dat in de volksmond "notariskosten" heet, is voor het grootste deel belasting en gaat niet naar de notaris. Op een woning van 300.000 euro in Vlaanderen tegen 12% is het verkooprecht alleen al 36.000 euro; het ereloon blijft daar ver onder.

Wat wij niet weten: De vermindering van 2023 is niet automatisch: ze hangt aan dezelfde soort voorwaarden als het gunsttarief, en wij weten niet of je eraan voldoet. Onze rekenmodule geeft een raming zonder die korting mee te rekenen.

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat — nalezen · onze rekenmodule

Het kadastraal inkomen is een huurwaarde uit 1975

Het kadastraal inkomen is geen prijs en geen huur van vandaag: het is het geschatte netto huurinkomen dat het pand in 1975 zou opbrengen, jaarlijks geïndexeerd.

De FOD Financiën omschrijft het als "het gemiddelde jaarlijkse nettohuurinkomen dat u in 1975 voor het onroerend goed zou ontvangen als u het verhuurde". Het referentietijdstip is 1 januari 1975 en een algemene herschatting is sindsdien nooit uitgevoerd.

Het bedrag op het aanslagbiljet is het GEÏNDEXEERDE kadastraal inkomen. Het indexcijfer voor inkomstenjaar 2026 bedraagt 2,3. Een kadastraal inkomen van 1.200 euro is dus geïndexeerd 2.760 euro.

Waarvoor het dient: het is de grondslag van de onroerende voorheffing, het telt mee in de personenbelasting voor een tweede verblijf, en verschillende gewestelijke gunstregelingen hangen aan een grens ervan.

Verbouw je en wordt de woning comfortabeler — een badkamer erbij, een zolder ingericht, een uitbreiding — dan kan het kadastraal inkomen herzien worden. De eigenaar is verplicht zo'n wijziging aan te geven.

Wat kopers verrast: Omdat het kadastraal inkomen uit 1975 komt, zegt het niets over de waarde van vandaag: een gerenoveerd pand kan een laag kadastraal inkomen dragen en een verwaarloosd pand een hoog. Gemeten op 20-09-2026: van de 35.013 actieve kooppanden vermelden er 4.639 hun kadastraal inkomen — 13,2%. Bij de overige 86,8% moet je het aan de verkoper vragen.

Wat wij niet weten: Wij leiden nooit een kadastraal inkomen af uit een vraagprijs. Dat is getoetst op de panden die het wél vermelden: een schatting uit de prijs zit in 41% van de gevallen meer dan een derde naast de werkelijkheid. Een geschat kadastraal inkomen is een verzonnen getal, en daar doen we niet aan.

Bron: FOD Financiën — nalezen

De onroerende voorheffing komt elk jaar terugPer gewest

Een jaarlijkse gewestbelasting op het geïndexeerde kadastraal inkomen. Het basistarief lijkt laag, maar de gemeentelijke en provinciale opcentiemen vermenigvuldigen het.

De formule is overal dezelfde: het geïndexeerde kadastraal inkomen maal het basistarief, en daarop de opcentiemen van de provincie en de gemeente. Die opcentiemen zijn geen detail — ze maken het leeuwendeel van de aanslag uit.

Wie betaalt. Wie op 1 januari eigenaar is, krijgt het volledige aanslagbiljet voor dat jaar. Bij een verkoop in de loop van het jaar wordt de voorheffing in de akte pro rata tussen verkoper en koper verrekend, maar de fiscus blijft zich tot de eigenaar van 1 januari richten. Die verrekening is dus een afspraak tussen partijen, geen fiscale regel.

Er bestaan verminderingen — voor een bescheiden woning, voor kinderen ten laste, voor een persoon met een handicap — maar ze zijn per gewest anders geregeld en worden niet in alle gevallen automatisch toegekend.

• Vlaanderen — Basistarief 3,97% van het geïndexeerde kadastraal inkomen, verhoogd met de opcentiemen van de provincie en de gemeente. Gemeten regiogemiddelde: 0,220% van de vraagprijs per jaar. de officiële regel
• Wallonië — Basistarief 1,25% van het geïndexeerde kadastraal inkomen. Dat lijkt drie keer lager dan in Vlaanderen, maar de opcentiemen liggen er veel hoger, waardoor de eindafrekening dichter bij elkaar ligt. Gemeten regiogemiddelde: 0,251% van de vraagprijs per jaar. de officiële regel
• Brussel — Basistarief 1,25% van het geïndexeerde kadastraal inkomen, met hoge gemeentelijke opcentiemen. Gemeten regiogemiddelde: 0,329% van de vraagprijs per jaar — het hoogste van de drie gewesten. de officiële regel

Wat kopers verrast: Doorgerekend met de officiële formule van 2026 op 4.179 panden met een bruikbaar kadastraal inkomen (vervuilde waarden vallen af; vandaag draagt 4.501 van de 35.013 kooppanden er zo een): gemiddeld 0,220% van de vraagprijs per jaar in Vlaanderen, 0,251% in Wallonië en 0,329% in Brussel. Op een pand van 300.000 euro is dat 55, 63 en 82 euro per maand — elk jaar opnieuw, zolang je eigenaar bent.

Wat wij niet weten: Die percentages zijn regiogemiddelden, geen aanslag. De opcentiemen verschillen van gemeente tot gemeente en staan niet in deze catalogus, omdat ze nergens centraal en actueel gepubliceerd staan.

Bron: Vlaamse Belastingdienst, SPW Finances en Brussel Fiscaliteit — nalezen

Een appartement kopen is toetreden tot een vereniging

Met de sleutel koop je een aandeel in de gemeenschappelijke delen, een stem in de algemene vergadering en een deel van de lasten — en uit die vereniging kan je niet stappen.

De vereniging van mede-eigenaars is een rechtspersoon. Als koper word je er van rechtswege lid van zodra de akte verleden is. Je stem weegt volgens je aandeel in de gemene delen, niet per hoofd: wie een groot appartement koopt, weegt zwaarder dan wie een studio koopt.

De syndicus voert uit wat de algemene vergadering beslist en beheert het geld van het gebouw. Hij beslist niet zelf over de werken; de vergadering doet dat. Wie wil weten wat eraan komt, leest de notulen van de laatste drie algemene vergaderingen.

Er zijn twee potten geld en het verschil telt bij een verkoop. Het WERKKAPITAAL betaalt de lopende kosten en wordt tussen verkoper en koper afgerekend. Het RESERVEKAPITAAL is de spaarpot voor grote werken. Die is sinds 1 januari 2019 verplicht, met een jaarlijkse dotatie van minstens 5% van de gewone gemeenschappelijke lasten van het vorige boekjaar, tenzij vier vijfden van de mede-eigenaars beslissen hem niet aan te leggen. Nieuwe gebouwen krijgen vijf jaar respijt na de voorlopige oplevering.

Wat de verkoper in dat reservekapitaal gestort heeft, blijft van de vereniging. Hij krijgt het niet terug — jij koopt het mee. Dat is in jouw voordeel, en een goede reden om te vragen hoe groot die pot is.

Wat je overneemt en wat niet: een oproep tot kapitaalinbreng die VÓÓR de akte beslist is, is voor de verkoper; wat daarna beslist wordt, is voor jou. Een beslissing die de vergadering vorige maand nam, kan je dus duizenden euro's kosten zonder dat je erbij was.

Opvragen hoort erbij. De syndicus moet de wettelijke inlichtingen leveren — binnen vijftien dagen aan de makelaar of de verkoper, binnen dertig dagen aan de notaris. De kosten daarvan zijn voor de verkoper. De notaris houdt de achterstallen van de verkoper in op de verkoopprijs en stort ze door aan de vereniging.

Wat kopers verrast: Gemeten op 20-09-2026: van de 10.658 appartementen die bij ons te koop staan, noemt 3,6% het woord "syndic" in de omschrijving en 5,0% de gemeenschappelijke kosten. Bij ruim negentien op twintig appartementen staat er dus niets over wat je maandelijks mee overneemt.

Wat wij niet weten: Wij kennen de maandelijkse lasten van geen enkel gebouw, en de stand van geen enkel reservekapitaal. Die staan niet in onze databank en wij schatten ze niet. Vraag de laatste afrekening en de notulen op vóór je een bod doet.

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat — nalezen

Het compromis is al de verkoop

In België is de koop gesloten zodra er overeenstemming is over het pand en de prijs. Het woord "voorlopig" in "voorlopige verkoopovereenkomst" slaat op de vorm, niet op je verbintenis.

Vanaf het akkoord over zaak en prijs ben je gebonden. Wie tekent en zich daarna bedenkt, kan doorgaans niet meer terug: bij een onderhandse verkoop tussen particulieren bestaat er geen wettelijke bedenktijd.

De authentieke akte volgt binnen vier maanden. Die termijn komt niet uit het contractenrecht maar uit het fiscaal recht: binnen vier maanden moet de overeenkomst geregistreerd zijn en het verkooprecht betaald.

Waarom die akte er dan toch moet komen: alleen een notariële akte kan worden overgeschreven in de registers, en pas die overschrijving maakt je eigendom tegenstelbaar aan derden. Zonder akte ben je koper tegenover de verkoper, maar niet tegenover de rest van de wereld.

Opschortende voorwaarden zijn de enige echte uitweg. De meest gebruikte is die voor het krediet. Laat de termijn en de formulering nakijken vóór je tekent, niet erna: na de handtekening is de tekst wat hij is.

Wat kopers verrast: Een bod dat aanvaard wordt, is in België al een verkoop — ook zonder ondertekend document, zolang het akkoord over zaak en prijs bewezen kan worden. Een e-mail met "akkoord voor die prijs" is geen vrijblijvende mededeling.

Wat wij niet weten: Dit is de algemene regel, geen lezing van jouw overeenkomst. De opschortende voorwaarden, de termijnen en de schadebedingen staan in het document dat jij tekent, en daar hebben wij geen zicht op.

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat — nalezen

Het bodemattest: drie gewesten, drie namen, drie tarievenPer gewest

In de drie gewesten moet de verkoper vóór de verkoop een bodemattest voorleggen. Naam, prijs en gevolg verschillen per gewest.

Het attest zegt wat de overheid over deze grond in haar register heeft staan. Staat er niets in, dan is dat geen bewijs dat de grond schoon is: het betekent dat er geen onderzoek bekend is. Dat onderscheid wordt vaak overgeslagen.

Ontbreekt het attest, dan is de verkoop aanvechtbaar. In Vlaanderen en Wallonië kan de koper de nietigheid van de overeenkomst vorderen.

De overige verkoopattesten — het EPC, de elektrische keuring, het postinterventiedossier, de stedenbouwkundige inlichtingen en in Vlaanderen het asbestattest — staan per gewest op elke pandpagina van deze site, met de kostprijs en het gevolg erbij.

• Vlaanderen — Het bodemattest van de OVAM, bij elke overdracht van grond, aan te vragen vóór het sluiten van de overeenkomst. Officieel tarief 73,05 euro per kadastraal perceel. Sinds 1 januari 2026 loopt de aanvraag uitsluitend via het Vastgoedinformatieplatform. de officiële regel
• Wallonië — Het conforme uittreksel uit de BDES, sinds 1 januari 2019 voor elk terrein — ook bebouwd. Officieel tarief 30 euro voor het eerste uittreksel, 10 euro per volgend perceel, met een maximum van 320 euro. Voor een notariële akte hoogstens één jaar oud. de officiële regel
• Brussel — Het bodemattest bij elke overdracht van een zakelijk recht; de koper moet al in het stadium van het bod of de compromis geïnformeerd worden. Officieel tarief 48 euro per kadastraal perceel. Onbeperkt geldig voor categorie 1 en 2 van de inventaris, hoogstens één jaar voor de andere. de officiële regel

Wat kopers verrast: Het asbestattest, dat vaak in één adem met het bodemattest genoemd wordt, bestaat alleen in Vlaanderen. In Wallonië is er op de peildatum enkel een routekaart zonder aangenomen decreet en zonder datum; in Brussel hangt er niets van dien aard aan een verkoop.

Wat wij niet weten: Wij weten van geen enkel pand of het attest er is of wat erin staat. Deze rij legt uit wat het document is; ze zegt niets over dít gebouw of dít perceel.

Bron: OVAM, SPW Environnement en Leefmilieu Brussel — nalezen

Erfpacht en opstalrecht: je koopt het gebouw, niet de grond

Bij erfpacht of opstal is het gebouw van jou en de grond van iemand anders. Je betaalt een canon of een vergoeding, en het recht loopt af.

Erfpacht geeft het volle genot van andermans onroerend goed. Sinds het nieuwe goederenrecht van 1 september 2021 duurt een erfpacht minstens vijftien jaar — dat was zevenentwintig — en hoogstens negenennegentig. De canon mag sindsdien ook nul zijn.

Opstalrecht geeft het recht om te bouwen op, boven of onder andermans grond, en de eigendom van wat je daar bouwt. Het maximum ging van vijftig naar negenennegentig jaar, zodat de keuze tussen opstal en erfpacht op het doel berust en niet meer op de duur. In enkele gevallen, onder meer voor doeleinden van het openbaar domein, kan het eeuwigdurend zijn.

Waarom het telt voor een koper: op het einde eindigt het recht en gaat het gebouw naar de grondeigenaar, met of zonder vergoeding naargelang wat de akte bepaalt. Een appartement met nog twintig jaar erfpacht is iets anders dan volle eigendom, ook als de foto's identiek zijn en de prijs vergelijkbaar lijkt.

Waar je het ziet: in de notariële akte en in de hypothecaire staat. Zelden in de advertentie.

Wat kopers verrast: Gemeten op 20-09-2026: in 80 van de 35.013 verkoopteksten (0,23%) valt het woord erfpacht of emphytéose — 72 keer het Nederlandse woord, 9 keer het Franse, en één tekst gebruikt ze allebei. Het woord opstalrecht valt in één tekst, droit de superficie in geen enkele. Dat cijfer meet hoe vaak het VERMELD wordt, niet hoe vaak het voorkomt — de afwezigheid van het woord is dus geen geruststelling.

Wat wij niet weten: Wij lezen geen akten. Of er op dit pand een erfpacht of een opstalrecht rust, staat in de notariële stukken en niet in ons bestand. Wij leiden het ook niet af uit de tekst van het zoekertje.

Bron: Wet van 4 februari 2020 houdende boek 3 "Goederen" van het Burgerlijk Wetboek — nalezen

Vruchtgebruik en naakte eigendom: twee eigenaars voor één woning

De vruchtgebruiker mag er wonen of het verhuren; de naakte eigenaar bezit de zaak maar heeft er voorlopig niets aan. Verkopen kan alleen samen.

Vruchtgebruik eindigt bij het overlijden van de vruchtgebruiker, of na hoogstens negenennegentig jaar wanneer het aan een rechtspersoon toekomt. Op dat moment groeit de naakte eigendom vanzelf aan tot volle eigendom, zonder dat daar een nieuwe belasting op komt.

Wie betaalt wat. Sinds 1 september 2021 draagt de vruchtgebruiker de onderhoudsherstellingen en de naakte eigenaar de grove herstellingen: die aan de structuur van het gebouw, of waarvan de kosten de vruchten van het goed duidelijk overstijgen. De naakte eigenaar kan de vruchtgebruiker vragen naar verhouding bij te dragen, naargelang de waarde van het vruchtgebruik tegenover de volle eigendom. Die bijdrageregel geldt alleen voor vruchtgebruiken die ná 1 september 2021 zijn ontstaan.

Wat een koper moet weten: koop je enkel de naakte eigendom, dan koop je een woning waar je voorlopig niet in kan en waar je geen huur uit haalt. De prijs ligt daarom lager, maar hoe lang dat duurt, staat nergens.

Een plaatsbeschrijving bij de start is geen formaliteit. Ze legt vast welke schade er al was, en bepaalt daarmee mee wie later wat betaalt.

Wat kopers verrast: Zonder plaatsbeschrijving bij de start van het vruchtgebruik valt achteraf nauwelijks te bewijzen welke schade er al was — en dan betwist elke partij de rekening van de andere.

Wat wij niet weten: Deze rij gaat over het recht, niet over dit pand. Gemeten op 20-09-2026: 21 van de 35.013 verkoopteksten noemen vruchtgebruik of usufruit (4 keer het Nederlandse woord, 17 keer het Franse) en 8 de naakte eigendom of nue-propriété (2 tegenover 6). Dat is te weinig om er een signaal van te maken, en het meet alleen de vermelding.

Bron: Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat — nalezen