Le fait de posséder un bien locatif présente de nombreux avantages. Que vous ayez été attiré par l’avantage financier ou simplement par la fierté de posséder un bien, devenir propriétaire peut être une aventure gratifiante et fructueuse. Cependant, comme pour tous les investissements immobiliers, la mise en location d’un bien présente aussi des risques.
Vous trouverez ci-dessous les principaux risques liés à l'investissement dans l'immobilier locatif, ainsi que quelques conseils que vous pouvez appliquer pour limiter ces risques.
Bien indésirable
Un bien locatif qui n’atteint pas le bon marché locatif peut avoir du mal à attirer les locataires appropriés. Cette situation peut se traduire par une perte de revenus due à des périodes d'inoccupation prolongées ou par des coûts supplémentaires liés aux locataires (non-paiement du loyer, dégâts matériels, etc.).
Ainsi, si vos dépenses réelles dépassent le montant de votre revenu locatif, vous finirez par perdre de l'argent. Même si l'hypothèque constitue probablement votre plus grande obligation, n’oubliez pas de tenir compte des taxes, de l'entretien et des autres frais. Si vous ne calculez pas correctement vos flux de trésorerie avant d'acheter, vous risquez d'avoir du mal à faire des bénéfices et à atteindre le seuil de rentabilité chaque mois.
Afin d’éviter de tels désagréments, vous devez vous focaliser sur certains points essentiels, dont l’emplacement de votre bien. Ce dernier exerce souvent une influence sur la qualité des locataires et, par conséquent, sur vos revenus. Renseignez-vous donc au préalable sur les meilleurs marchés dans lesquels investir pour des propriétés locatives. Demandez l'aide d'un agent immobilier qui a de l'expérience dans ce domaine pour vous aider à choisir une propriété.
Penchez-vous sur les facteurs auxquels les locataires accordent de l’importance, tels que la sécurité, le stationnement et la possibilité de se rendre dans des commerces à pied, et vérifiez les prix de location de propriétés similaires dans le même quartier.
Inoccupation prolongée
Une période d'inoccupation prolongée d'un bien constitue un risque sérieux pour tout propriétaire. Pourtant, cette situation peut survenir bien plus souvent et rapidement qu’on ne le pense si on n’y prête pas attention. Or, l’inoccupation constitue l’un des problèmes locatifs les plus coûteux, car elle entraine de nombreuses dépenses liées à la perte de revenus locatifs, aux coûts de publicité, aux services publics, aux frais de copropriété, etc. Plus une propriété reste vacante longtemps, plus ces coûts s'accumulent.
La vacance prolongée d'un bien immobilier peut être due à divers facteurs tels qu’un environnement économique difficile, à un montant de loyer trop élevé, à une localisation dans un quartier malfamé, à un mauvais état du bien et à une mauvaise publicité.
Pour minimiser la vacance de vos biens locatifs, méfiez-vous des zones dont les propriétés présentent un taux d'inoccupation supérieur à la moyenne. Recherchez également les facteurs susceptibles de plaire aux locataires, tels qu’un environnement calme et la proximité de divers commerces.
Fixez aussi correctement le montant du loyer afin de ne pas faire payer trop cher tout en réalisant un bénéfice. Vérifiez le prix du marché des loyers dans votre région en vous adressant aux gestionnaires de biens immobiliers qui gèrent des propriétés similaires, en demandant aux agents immobiliers et en consultant des annonces de location.
Enfin, veillez à ce que vos annonces de location soient attrayantes afin d'attirer le plus grand nombre de candidats. De nombreux propriétaires aiment garder une liste d'attente de locataires potentiels de sorte qu’en cas de vacance, ils puissent se tourner rapidement vers quelqu’un d’autre.
Frais d’entretien imprévus
Lorsqu’on possède une propriété locative, les frais d’entretien sont inévitables. Les travaux d’entretien les plus importants peuvent parfois coûter des dizaines de milliers d’euros. Même si les assurances peuvent couvrir certains coûts imprévus, elles ne prennent pas tout en charge. Ainsi, même les petits travaux d'entretien peuvent s'accumuler au fil du temps si vous n'avez pas prévu de budget pour couvrir ces frais.
Vous devez également tenir compte des dommages causés par le locataire. En plus de vous attendre à une usure normale de votre propriété locative, vous devez aussi vous préparer à la possibilité que votre locataire cause plus de dégâts que ce que couvre son dépôt de garantie.
Pour éviter toute mauvaise surprise, investissez de préférence dans un bien locatif de moins de 15 ans. Si vous êtes déjà propriétaire d'un bien de plus de 15 ans, vous pouvez quand même limiter les risques en veillant à entretenir régulièrement votre bien.
Il est aussi vivement conseillé de mettre de côté une partie de votre revenu mensuel dans un fonds de réserve afin d’être en mesure de couvrir tous frais d'entretien inattendu. Vous aurez ainsi de l'argent à portée de main quand vous en avez besoin.
Veillez également à régler rapidement tout problème, aussi mineur soit-il, afin d'éviter qu'il ne s'aggrave par la suite. N’oubliez pas qu’une simple petite fuite d'eau peut déboucher sur un dégât des eaux bien plus coûteux.
Mauvais locataires
Le fait de louer une propriété à un locataire qui ne paie pas son loyer de façon fiable constitue l'un des plus grands risques pour les propriétaires de biens locatifs. De fait, les mauvais payeurs chroniques sont souvent une source de stress. Le suivi des paiements de loyer prend du temps, demande de déployer beaucoup d’efforts, et peut entraîner des retards de paiement de votre prêt hypothécaire, ce qui peut vous mettre dans une situation financière délicate. Il se peut aussi qu'un locataire endommage la propriété, vous obligeant ainsi à dépenser beaucoup d'argent pour la remettre en état.
Un locataire qui ne paie pas constitue un gros risque en raison de la procédure d'expulsion qui peut se révéler très coûteuse. En cas de condamnation du locataire, ces frais seront à la charge de ce dernier, mais le propriétaire doit quand même avancer tous les frais comprenant notamment le coût de l’expulsion elle-même, mais aussi divers frais de justice.
Le fait d’être propriétaire d'un bien locatif peut donc être une entreprise très rentable, à condition de connaitre les risques qui y sont associés et de savoir comment les atténuer. Même si certains de ces risques échappent à votre contrôle, vous pouvez toutefois en atténuer un grand nombre en prenant des mesures préventives. Un plan bien structuré et des recherches préalables peuvent déjà vous permettre de gagner de l'argent et de vous épargner bien des soucis par la suite.
