Comment fonctionne le Score d'achat ?

Une note, six composantes

Dès que vous configurez un profil d'achat (budget, quartier souhaité et préférences), chaque bien reçoit une note globale. Il s'agit de la moyenne pondérée de six sous-scores — vous décidez vous-même du poids de chaque composante. Chaque composante affiche une raison, pour que vous voyiez toujours pourquoi un bien gagne ou perd des points.

Fiabilité : transparent sur les données manquantes

Tous les biens n'ont pas des données complètes. S'il manque par exemple le PEB ou s'il y a trop peu de biens comparables à proximité, nous réduisons la fiabilité du score — pas automatiquement le score lui-même. Vous savez ainsi immédiatement à quel point un score est solide. Les exclusions strictes (par ex. un prix au-dessus de votre budget) sont signalées à part, et nous montrons toujours pourquoi.

Le calcul financier

Le score d'accessibilité utilise les mêmes formules que nos outils de calcul, pour une cohérence totale :

• Droits d'enregistrement selon la localisation du bien : Flandre 2% (habitation propre et unique) ou 12%, Wallonie 3% ou 12,5%, Bruxelles 12,5% avec un abattement de 200.000 € jusqu'à un plafond de 600.000 €. Voir aussi notre calculateur de droits d'enregistrement.
• Frais de notaire via les honoraires dégressifs légaux (+ 21% de TVA + frais d'acte/dossier). Voir le calculateur des frais de notaire.
• Mensualité sous forme d'annuité sur le montant à emprunter (coût total d'entrée moins vos fonds propres), avec le taux hypothécaire actuel.

Le prix au m² du quartier est calculé à partir de l'offre active par commune et type de bien, issue de nos propres données de prix de l'immobilier.

L'indicateur de marge de négociation (Deal Detector)

Outre le Score d'achat, nous affichons sur chaque page de bien une indication de la marge de négociation — limitée, normale ou élevée. Elle n'est pas personnelle, mais renseigne sur la dynamique de prix du bien lui-même, sur la base de trois signaux :

• Temps en ligne — depuis combien de temps le bien est en vente. Plus c'est long, plus il y a souvent de marge.
• Évolution du prix — si le prix demandé a baissé depuis la première publication, et de combien. Nous utilisons pour cela au moins deux observations de notre historique de prix.
• Prix au m² par rapport au quartier — si le bien se situe au-dessus, autour ou en dessous de la moyenne de la même commune et du même type de bien.

Nous combinons ces signaux en une seule étiquette relative avec un indice de fiabilité. S'il manque des signaux (par ex. trop peu de biens comparables), la fiabilité diminue. Important : il s'agit d'une indication pour vous aider à évaluer — pas d'une estimation, d'une valeur de marché garantie ni d'un conseil d'offre contraignant.

Limites & réserves

Le Score d'achat est une aide indicative pour comparer et prioriser des biens, pas un conseil financier ou juridique. Les montants sont des estimations ; votre prêteur et votre notaire décident en dernier ressort. Le score est déterministe et reproductible, et change dès que vous adaptez votre profil ou vos pondérations.