Hulpmiddelen voor huurders
Hoeveel mag je huur dit jaar stijgen? Hoeveel waarborg mag er gevraagd worden? En hoe lang is je opzegtermijn? Drie vragen waarop het antwoord in Vlaanderen, Brussel en Wallonië anders luidt.
1. Huurindexatie berekenen
De huurprijs wordt één keer per huurjaar aangepast aan de gezondheidsindex, op de verjaardag van de dag waarop je contract inging. De formule is overal in België dezelfde; wat erna met de uitkomst gebeurt, verschilt per gewest.
Vanaf 1/10/2025 mag de huur hoogstens € 1.144,33 per maand bedragen.
Dat is € 194,33 meer dan de basishuur van € 950,00 (20,46%), of € 2.331,98 op een jaar.
De formule, met jouw cijfers
| Basishuur uit het contract | € 950,00 |
| Aanvangsindex — september 2021 | 112,29 |
| Nieuwe index — september 2025 | 135,26 |
| Geïndexeerde huur | € 1.144,33 |
| Maximale nieuwe huurprijs | € 1.144,33 |
Gezondheidsindex in basis 2013 = 100, bron Statbel. De basishuur is de huurprijs uit het contract zonder kosten en lasten.
Welke gewestregel is toegepast
Vlaanderen. Op deze berekening zit geen gewestelijke correctie: de formule geldt onverkort.
Vlaanderen koppelde de indexatie in 2022 aan het EPC-label, en die koppeling werkt vandaag nog door. Voor contracten die in werking traden VÓÓR 1 oktober 2022 met label D, E of F of zonder certificaat, wordt de geïndexeerde huurprijs sinds 1 oktober 2023 blijvend vermenigvuldigd met een correctiefactor. Wie zijn contract ná 30 september 2022 tekende, indexeert voluit, wat het label ook is.
· De huurovereenkomst is schriftelijk gesloten. Bij een mondelinge overeenkomst kan de huurprijs niet geïndexeerd worden.
· De indexatie gebeurt hoogstens één keer per huurjaar, op de verjaardag van de inwerkingtreding.
· Ze gebeurt niet vanzelf: de verhuurder moet er schriftelijk om vragen.
· Wie te laat vraagt, kan hoogstens drie maanden terugvorderen — niet de hele achterstand.
Bron: Vlaams Woninghuurdecreet artikel 34 en het decreet van 3 oktober 2022.
2. Hoeveel huurwaarborg mag er gevraagd worden?
Het plafond staat in de wet en verschilt per gewest. Met de huurprijs van hierboven (€ 950,00 per maand) komt dat neer op:
Vlaanderen
€ 2.850
hoogstens 3 maanden huur, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019
Welke vormen bestaan er?
- Een geblokkeerde bankrekening op naam van de huurder.
- Een zakelijke zekerheidsstelling bij een financiële instelling (obligatie of kapitalisatiebon).
- Een bankwaarborg via het OCMW, dat de waarborg voorschiet.
- Een persoonlijke borgstelling, als de verhuurder daarmee instemt.
De vier vormen mogen niet gecombineerd worden. Staat het geld op een geblokkeerde rekening, dan komt het pas vrij met het akkoord van beide partijen of met een vonnis.
Geld tekort voor de waarborg? Het Vlaams Woningfonds geeft een renteloze huurwaarborglening zonder dossierkosten, terug te betalen over 36 maanden. Voorwaarden.
Brussel
€ 1.900
hoogstens 2 maanden huur, voor huurovereenkomsten gesloten of hernieuwd vanaf 1 november 2024
Welke vormen bestaan er?
- Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder.
- Een bankwaarborg via het modelcontract tussen het OCMW en een financiële instelling.
- Een bankwaarborg bij een erkende financiële instelling, samen te stellen in maandelijkse schijven over hoogstens drie jaar.
- Een zakelijke zekerheid bij een erkende financiële instelling, op naam van de huurder.
- Een persoonlijke borgstelling.
Cash betalen mag niet. De waarborg moet binnen twee maanden na het vertrek van de huurder terugbetaald worden. Voor overeenkomsten van vóór 1 november 2024 kan een hogere waarborg afgesproken zijn onder de oude regels.
Wallonië
€ 1.900
hoogstens 2 maanden huur, voor huurovereenkomsten gesloten vanaf 1 juni 2023, in welke vorm de waarborg ook wordt samengesteld
Welke vormen bestaan er?
- Een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een financiële instelling.
- Een bankwaarborg waarmee de huurder de waarborg geleidelijk samenstelt.
- Een bankwaarborg uit een modelcontract tussen een OCMW en een financiële instelling.
De huurder kiest zelf welke van de drie vormen hij gebruikt. Vóór 1 juni 2023 hing het plafond af van de vorm: twee maanden op een geblokkeerde rekening, drie bij een bankwaarborg in schijven.
Geld tekort voor de waarborg? Het Waals Gewest biedt een renteloze lening voor de huurwaarborg, tot twee maanden huur zonder lasten. Voorwaarden.
Decreet van 15 maart 2018 over de woninghuur, gewijzigd op 19 mei 2023
3. Je rechten en plichten in Vlaanderen
Dit geldt voor een gewone huurovereenkomst voor je hoofdverblijfplaats. Kies hierboven een ander gewest om de vergelijking te zien — de verschillen zijn groter dan de meeste sites doen uitschijnen.
Opzeggen — negenjarige overeenkomst
Jij als huurder. Op elk moment, met drie maanden opzeg. Eindigt de overeenkomst daardoor in de eerste drie jaar, dan betaalt de huurder een vergoeding van drie, twee of één maand huur naargelang het eerste, tweede of derde jaar.
De verhuurder. Voor eigen bewoning of voor die van naaste familie: op elk moment, met zes maanden opzeg. Voor grondige renovatiewerken die meer dan drie jaar huur kosten: op elk moment, met zes maanden opzeg. Zonder motief: alleen bij het verstrijken van de eerste of tweede driejarige periode, met zes maanden opzeg en een vergoeding van negen of zes maanden huur.
Tegenopzeg. Zegt de verhuurder op, dan mag de huurder zelf opzeggen met één maand en zonder vergoeding.
Opzeggen — overeenkomst van korte duur
Een overeenkomst van hoogstens drie jaar eindigt als een van beide partijen ten minste drie maanden vóór de vervaldag opzegt. De huurder kan ze bovendien op elk moment beëindigen met drie maanden opzeg en een vergoeding van anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang het eerste, tweede of derde jaar. Wordt er niet tijdig opgezegd, dan wordt de overeenkomst geacht voor negen jaar te zijn aangegaan, aan dezelfde huurprijs.
De plaatsbeschrijving
Verplicht, omstandig, op tegenspraak en voor gezamenlijke rekening. Ze wordt opgemaakt terwijl de ruimtes leegstaan of in de eerste maand, en ze wordt samen met de huurovereenkomst geregistreerd. Bij belangrijke wijzigingen kan elke partij een bijvoegsel eisen.
Zonder omstandige plaatsbeschrijving bij intrede word je geacht de woning terug te geven in de staat waarin je ze kreeg — wat in de praktijk betekent dat de verhuurder moet bewijzen dat schade van jou komt. Dat is een groot verschil, en het is de reden waarom een slordige plaatsbeschrijving vooral jou beschermt en niet hem.
Wie betaalt welke herstelling?
De huurder staat in voor de kleine herstellingen, en voor schade door een gebruik dat niet past bij de bestemming of doordat hij een gebrek niet heeft gemeld. Herstellingen die alleen nodig zijn door ouderdom of overmacht, zijn altijd voor de verhuurder. Dringende herstellingen moet de huurder dulden; duren ze langer dan dertig dagen, dan daalt de huurprijs naar verhouding.
Bron: Vlaams Woninghuurdecreet, artikelen 9, 16 tot 21, 26 en 27. De partijen kunnen in de huurovereenkomst afspreken dat de verhuurder zijn recht op vroegtijdige opzegging niet of maar beperkt gebruikt — lees dus altijd ook je eigen contract, niet alleen de wet.
Wat deze pagina niet is
Dit is informatie, geen juridisch advies. De regels hierboven zijn nagelezen in de wetteksten zelf op 20/9/2026. Wetgeving verandert, en wat een vrederechter in jouw dossier beslist, hangt af van jouw contract en jouw situatie. Voor een bindend antwoord ga je naar een huurdersbond, een justitiehuis of een advocaat.
De rekenaar kent je contract niet. Hij weet niet of je overeenkomst schriftelijk en geregistreerd is, of de indexatie er niet uitdrukkelijk in uitgesloten is, of de verhuurder ze op tijd en schriftelijk gevraagd heeft, en of het EPC-label intussen veranderd is. Dat zijn precies de voorwaarden waarop een indexatie in de praktijk sneuvelt. De uitkomst is dus een plafond: meer mag niet, minder mag altijd.
Alleen gewone woninghuur voor je hoofdverblijfplaats. Studentenhuur, medehuur, glijdende huurovereenkomsten, sociale huur, handelshuur en tweede verblijven hebben eigen regels die hier niet staan. Ze half beschrijven zou erger zijn dan zwijgen.
De indexreeks loopt tot augustus 2026. Statbel publiceert een maand pas na afloop. Valt de maand die jij nodig hebt na die datum, dan zegt de pagina dat en kun je het cijfer zelf invullen; ze verzint er nooit een.
Het basisjaar van de index maakt een klein verschil. Statbel herbasiste in januari 2026 van 2013 = 100 naar 2025 = 100. Nagerekend over alle indexatieparen in de reeks 1994-2026 — dezelfde kalendermaand, minstens een jaar uit elkaar, precies wat deze rekenaar doet — verschilt de uitkomst tussen beide basissen hoogstens 0,03%. Valt een van je twee maanden in kalenderjaar 2013, dan loopt het op tot 0,28%. Neem de basis die op je huurcontract staat.
En het aanbod zelf
Op dit ogenblik staan er 7.279 huurpanden op ImmoSpeurder: 5.115 in Vlaanderen, 852 in Brussel en 1.312 in Wallonië. Het gewest is hier afgeleid uit de postcode.
Verder lezen
Twijfel je tussen huren en kopen? Reken beide scenario's door met kopen of huren. Wil je weten wat een woning in jouw gemeente kost, dan staan de cijfers bij vastgoedprijzen en betaalbaarheid. Het EPC-label dat hierboven zo zwaar doorweegt, vergelijk je per gemeente op EPC-waarde.
Handige info over huren
- Zijn er verbanden tussen huurindexatie in verschillende landen
- Zijn er verschillen in huurindexatie afhankelijk van de duur van het huurcontract
- Hoe beïnvloedt de nieuwe regeling rond huurwaarborglening en ontruiming de huurmarkt
- Wat zijn de gevolgen van de nieuwe regeling rond de huurwaarborglening voor huurders en verhuurders