Hoe werkt de Koopscore?

Eén score, zes onderdelen

Zodra je een koopprofiel instelt (budget, gewenste buurt en voorkeuren), krijgt elk pand een totaalscore. Die is het gewogen gemiddelde van zes deelscores — jij bepaalt zelf hoe zwaar elk onderdeel meetelt. Elk onderdeel toont een reden, zodat je altijd ziet waarom een pand punten wint of verliest.

Betrouwbaarheid: eerlijk over ontbrekende data

Niet elk pand heeft volledige gegevens. Ontbreekt bijvoorbeeld het EPC of zijn er te weinig vergelijkbare panden in de buurt, dan verlagen we de betrouwbaarheid van de score — niet automatisch de score zelf. Zo weet je meteen hoe hard een score is. Harde uitsluitingen (bv. een prijs boven je budget) worden apart gemarkeerd, en we tonen altijd waarom.

De financiële berekening

De betaalbaarheidsscore gebruikt dezelfde formules als onze rekentools, zodat alles consistent is:

• Registratierechten volgens de ligging van het pand: Vlaanderen 2% (enige eigen woning) of 12%, Wallonië 3% of 12,5%, Brussel 12,5% met een abattement van € 200.000 tot een plafond van € 600.000. Zie ook onze registratierechten-calculator.
• Notariskosten via het wettelijke, degressieve ereloon (+ 21% btw + akte-/dossierkosten). Zie de notariskosten-calculator.
• Maandlast als annuïteit op het te lenen bedrag (totale instapkost min je eigen middelen), met de actuele hypotheekrente.

De prijs per m² in de buurt berekenen we uit het actieve aanbod per gemeente en woningtype, uit ons eigen vastgoedprijzen-archief.

De onderhandelingsruimte-indicator (Deal Detector)

Naast de Koopscore tonen we op elke pandpagina een indicatie van de onderhandelingsruimte — beperkt, normaal of verhoogd. Die is niet persoonlijk, maar zegt iets over de prijsdynamiek van het pand zelf, op basis van drie signalen:

• Tijd online — hoe lang het pand al te koop staat. Langer online wijst vaak op meer ruimte.
• Prijsverloop — of de vraagprijs sinds de eerste publicatie is verlaagd, en hoeveel. Hiervoor gebruiken we minstens twee waarnemingen uit ons prijsarchief.
• Prijs per m² t.o.v. de buurt — of het pand boven, rond of onder het gemiddelde van dezelfde gemeente en woningtype ligt.

We combineren deze signalen tot één relatief label met een betrouwbaarheidsscore. Ontbreken er signalen (bv. te weinig vergelijkbare panden), dan verlaagt dat de betrouwbaarheid. Belangrijk: dit is een indicatie om je te helpen inschatten — geen taxatie, gegarandeerde marktwaarde of bindend biedadvies.

Beperkingen & voorbehoud

De Koopscore is een indicatieve hulp om panden te vergelijken en te prioriteren, geen financieel of juridisch advies. Bedragen zijn schattingen; je kredietverstrekker en notaris beslissen finaal. De score is deterministisch en reproduceerbaar, en verandert zodra jij je profiel of gewichten aanpast.