Verhuissimulator: wat kost verhuizen?
Reken uit wat je verhuis eenmalig kost — registratierechten, notaris en de verhuis zelf — en wat er daarna elke maand verandert aan onroerende voorheffing en energie.
Dit zijn voorbeeldwaarden, geen voorspelling. De velden staan ingevuld met gemeten medianen van ons eigen aanbod (20‑09‑2026): een appartement van 90 m² met EPC 174 als huidige huurwoning, met de Vlaamse mediaanhuur van 930 euro, en een huis van 167 m² met EPC 291 voor 375.000 euro als aankoop. De twee EPC-getallen zijn landelijke medianen, de prijs, de oppervlakte en de huur Vlaamse. Antwerpen en Gent staan er als voorbeeld. Overschrijf alles met je eigen cijfers.
Van Antwerpen naar Gent
49,5 km hemelsbreed tussen de twee gemeentekernen, ongeveer 64 km over de weg met de omwegfactor die je hierboven ziet staan. Met 2 ritten heen en terug rijd je ongeveer 257 km.
Let op: de registratierechten en de notariskosten (samen € 11.800) staan hier twee keer. Ze zitten in het eenmalige totaal hierboven én in de lening van € 386.800 die je maandlast aflost, want je eigen inbreng staat op nul. Vul je inbreng in om ze uit de lening te halen — banken financieren die kosten trouwens lang niet altijd mee.
- De verhuis zelf staat op nul euro. Wij kennen de tarieven van verhuisfirma's niet en verzinnen ze niet: vul hieronder je eigen offerte in.
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Registratierechten Vlaanderen, tarief enige eigen woning — dat tarief geldt alleen onder voorwaarden (onder meer domicilie). | € 7.500 |
| Notariskosten Ereloon volgens het wettelijke barema, 21% btw en een raming voor akte- en dossierkosten. De kredietakte bij een hypothecaire lening zit er niet in. | € 4.300 |
| Verhuisfirma of bestelwagen | € 0 |
| Brandstof 257 km × € 0,00 per km | € 0 |
| Dozen en verpakking | € 0 |
| Andere eenmalige kosten | € 0 |
| Totaal eenmalig | € 11.800 |
| Post | Nu | Straks | Verschil |
|---|---|---|---|
| Onroerende voorheffing Straks: regiogemiddelde op de vraagprijs; tussen € 50 en € 92 per maand. | € 0 | € 69 | + € 69 |
| Energie Geschat uit het EPC-kengetal en de oppervlakte. Primair verbruik bij gestandaardiseerd gebruik — geen factuur. | € 131 | € 405 | + € 274 |
| Vaste lasten samen | € 131 | € 474 | + € 343 |
| Huur of aflossing Nu: je huidige huur. Straks: een lening van € 386.800 over 25 jaar aan 4,23%, registratierechten en notaris inbegrepen. Een schatting, geen kredietaanbod. | € 930 | € 2.091 | + € 1.161 |
| Alles samen per maand | € 1.061 | € 2.565 | + € 1.504 |
Een aflossing is voor een deel sparen en een huur niet. De onderste regel telt ze toch bij elkaar omdat het wel je rekening is die leegloopt — maar vergelijk die twee niet alsof ze hetzelfde zijn.
Nee. De nieuwe woning kost € 343 per maand méér aan vaste lasten. Er valt dan niets terug te verdienen: de eenmalige kosten komen er bovenop in plaats van eruit.
Deze som rekent bewust niet met het verschil tussen huur en aflossing: dat zou vergelijken wat niet vergelijkbaar is.
Wat deze pagina niet belooft
- De verhuis zelf kennen we niet. Wij hebben geen prijzenbron voor verhuisfirma's, bestelwagens of dozen. Die velden staan op nul tot jij je eigen offerte invult. Liever een leeg vak dan een verzonnen bedrag.
- De afstand is hemelsbreed, gemeten tussen de middelpunten van de twee gemeenten — geen route, en dus ook geen rekening met files, veerponten of een straat die je niet in mag met een vrachtwagen. De omwegfactor die daar bovenop komt, is een vuistregel die je zelf kunt bijstellen. Verhuis je binnen dezelfde gemeente, dan staat de teller op nul: tussen één kern en zichzelf ligt geen afstand.
- De akte staat twee keer op het scherm zolang je eigen inbreng nul is. De registratierechten en de notariskosten tellen mee in het eenmalige totaal én in het bedrag dat je leent en elke maand aflost. Vul je inbreng in om ze uit de lening te halen. Banken financieren die kosten in de praktijk ook lang niet altijd mee.
- De energiekost is een EPC-schatting. Het EPC meet primair verbruik bij gestandaardiseerd gebruik, niet wat er op je factuur komt. Beide woningen worden op dezelfde manier geschat, dus het verschil zegt meer dan de bedragen zelf.
- De voorheffing is meestal een regiogemiddelde. Alleen met een kadastraal inkomen rekenen we exact. Van de 34.643 koopwoningen in onze signalenlaag draagt 13% zo'n inkomen; voor de rest tonen we het gemeten regiopercentage mét zijn band.
- Het verlaagde registratietarief geldt onder voorwaarden. Enige eigen woning, domicilievereisten, en in Brussel een abattement met een plafond. Deze pagina past het tarief toe dat je zelf kiest en toetst je situatie niet.
- Wat er helemaal niet in zit: makelaarsloon, syndicus- en gemeenschappelijke lasten bij een appartement, water, internet, brandverzekering, onderhoud, renovatie en premies. Ook niet: een tweede notarisakte voor je krediet.
- Het is geen kredietaanbod en geen advies. Vraag je bank en je notaris na wat er in jouw dossier echt op de afrekening komt.
Hoe deze simulator rekent
De registratierechten en de notariskosten komen uit dezelfde formules als onze registratierechtenpagina en onze notariskostenpagina. Eén bron, zodat je hier nooit een ander bedrag ziet dan daar. Het gewest volgt uit de postcode van de gemeente die je kiest.
De onroerende voorheffing en de energiekost komen uit de rekenlaag die ook de maandlast onder elk zoekresultaat zet. De voorheffing rekent exact zodra je het kadastraal inkomen invult; zonder dat inkomen gebruikt ze het gemiddelde percentage van de vraagprijs dat we per gewest gemeten hebben, met de kwartielen als band. Een kadastraal inkomen schatten uit een vraagprijs doen we bewust niet: toen we die proef deden op de panden die hun kadastraal inkomen wél vermelden, zat maar 36% binnen 20% van zo'n schatting. Hoeveel panden hun kadastraal inkomen vermelden, verandert elke dag; daarom staat dat aantal hier niet als een vast getal.
De afstand komt uit onze eigen gemeentecoördinaten — alle 565 Belgische gemeenten, elk met een middelpunt en een postcode. Daar is geen kaartdienst, geocoder of routedienst voor nodig, en dus ook geen sleutel en geen factuur.
Eerst kijken wat er te koop staat?
Bekijk het actuele aanbod te koop, de gemiddelde vastgoedprijzen per gemeente, of loop eerst de verhuis-checklist door zodat je niets vergeet.
Veelgestelde vragen
Rekent de verhuissimulator ook het loon van een verhuisfirma?
Waarom staat er een schatting bij de onroerende voorheffing?
Is de energiekost in de simulator mijn factuur?
Zitten alle notariskosten erin?
Handige tools bij een verhuis
Disclaimer
Immospeurder is een zoekplatform voor vastgoed. De getoonde informatie waaronder beschrijvingen, foto's, prijzen, bedragen, oppervlaktes en kenmerken komt van openbare bronnen op het internet of van particulieren die hun pand hebben toegevoegd. Immospeurder geeft deze informatie enkel door en is niet de aanbieder of verkoper van de panden.
Immospeurder garandeert niet dat deze gegevens juist, volledig of actueel zijn. Informatie kan verouderd of foutief zijn. Een pand kan intussen verkocht zijn en een prijs kan gewijzigd zijn. De gegevens zijn louter informatief en vormen geen aanbod of advies. Je kunt er geen rechten aan ontlenen.
Twijfel je aan een prijs, een bedrag of een ander gegeven? Controleer dit dan altijd bij de oorspronkelijke bron of bij de aanbieder voor je een beslissing neemt. Merk je een fout op? Meld dit via dit contactformulier.
Immospeurder is niet aansprakelijk voor schade die voortvloeit uit het gebruik van deze website of uit het vertrouwen op de getoonde informatie.