Het is allereerst belangrijk om te weten wat we onder verborgen gebreken verstaan. Een verborgen gebrek is een probleem dat niet zichtbaar was tijdens de bezichtigingen of inspecties voor de aankoop en pas na de oplevering wordt ontdekt. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een slechte fundering, lekkages die niet eerder aan het licht zijn gekomen of ernstige schimmelvorming achter muren. Constructiefouten daarentegen zijn fouten die gemaakt zijn tijdens de bouw of renovatie van het pand. Deze kunnen ook een lange tijd verborgen blijven.
De aansprakelijkheid voor verborgen gebreken en constructiefouten is in België in eerste instantie geregeld door het Burgerlijk Wetboek. Volgens de wet heeft de verkoper een meldingsplicht voor bekende gebreken en een garantieplicht voor verborgen gebreken die opduiken binnen een bepaalde periode na de verkoop. Dit betekent dat als een verkoper weet van een gebrek en dit niet meldt, hij of zij aansprakelijk kan worden gesteld.
Kopers hebben echter ook een onderzoeksplicht. Zij dienen zelf voldoende due diligence uit te voeren om eventuele gebreken te ontdekken. Indien een koper nalatig is geweest in het uitvoeren van een grondige controle, kan dit invloed hebben op de verantwoordelijkheid van de verkoper.
Meestal wordt bij de koop van een onroerend goed een “clausule van niet-waarborg” in de koopakte opgenomen. Dit houdt in dat de verkoper niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken die hij zelf niet kende. Toch kan deze clausule de verkoper niet altijd vrijwaren. Als achteraf blijkt dat de verkoper wel degelijk op de hoogte was van bepaalde gebreken, dan kan deze alsnog aansprakelijk worden gesteld.
Bij constructiefouten ligt de aansprakelijkheid vaak bij de bouwprofessionals die betrokken waren bij het ontwerpen en bouwen van het pand. Denk hierbij aan de architect, de aannemer of de verschillende onderaannemers. In België zijn deze partijen tot tien jaar na de oplevering van het pand verantwoordelijk voor grote constructiefouten onder de zogenaamde tienjarige aansprakelijkheid.
Wat doet men als men een verborgen gebrek of constructiefout ontdekt? Het is zaak om zo snel mogelijk actie te ondernemen. Neem foto's, bewaar communicatie met de verkoper of aannemer en breng de juiste experts aan boord voor een grondige analyse van het probleem. Dit kan een bouwkundig ingenieur of een expert in gebouwinspecties zijn.
Vervolgens is het belangrijk om juridisch advies in te winnen. Een advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht kan helpen bij het bepalen van de volgende stappen en het opstellen van een dossier om de aansprakelijkheid te claimen. Het is mogelijk dat de zaak voor de rechter komt, waar de rechter zal bepalen in hoeverre een verkoper of bouwprofessional verantwoordelijk is voor de gebreken.
Naast de wettelijke aansprakelijkheid, is er ook vaak sprake van contractuele aansprakelijkheid. Dit betekent dat in de koop- of aannemingsovereenkomst specifieke afspraken kunnen worden gemaakt over de aansprakelijkheid voor gebreken. Hierbij kan gedacht worden aan garantieperiodes of specifieke voorwaarden waaronder aansprakelijkheid wel of niet wordt aanvaard.
Voor kopers is het dus van cruciaal belang om zich goed te laten informeren en adviseren door een professional voor en tijdens het aankoopproces. Het is belangrijk om een grondige inspectie te doen en niet blindelings te vertrouwen op de informatie die de verkoper verschaft. Ook na de aankoop is het zaak om alert te blijven op mogelijke problemen en snel te handelen als er iets aan het licht komt.
In de complexe wereld van vastgoedtransacties is het essentieel om alle risico's in kaart te brengen en te weten wie men aanspreekt bij problemen met het onroerend goed. Kennis van de juridische aspecten rondom verborgen gebreken en constructiefouten zorgt ervoor dat kopers en verkopers beschermd zijn tegen onverwachte verrassingen en hoge kosten na de overdracht van een pand.
