Als eerste zijn er de notariskosten. Deze kosten zijn gedeeltelijk vast en gedeeltelijk variabel. De vaste kosten, ook wel aktekosten genoemd, zijn voor elke notaris in België gelijk. Dit omvat de kosten voor het opmaken van de officiële documenten, zoals de verkoopakte. Echter, bij de aankoop van een pand in een VvE moeten meer juridische documenten gecontroleerd worden. Denk hierbij aan de splitsingsakte, de reglementen van de VvE en de financiële stukken van de vereniging. Door deze extra benodigde controles kunnen de notariskosten hoger uitvallen.
Verder dient de notaris na te gaan of het pand vrij is van schulden en dat je als koper niet voor verrassingen komt te staan. Er moet worden gekeken naar achterstallige betalingen aan de VvE, omdat deze schulden mogelijk over kunnen gaan op de nieuwe eigenaar. Als koper wil je uiteraard dat al deze zaken goed gecontroleerd worden, wat eveneens de notariskosten kan beïnvloeden.
Dan zijn er de variabele kosten die de notaris in rekening brengt. Dit zijn meestal administratieve kosten voor bijvoorbeeld opzoekwerk en het verkrijgen van uittreksels uit het kadaster. Bij de aankoop van een pand in een VvE zal de notaris extra opzoekingen moeten doen om de staat en de reserves van de VvE te beoordelen. Zo zal hij bijvoorbeeld de jaarrekeningen willen inzien en controleren of het gebouw geen grote onderhoudsachterstanden heeft.
Naast de notariskosten krijg je ook te maken met registratierechten. In België betaal je als koper van vastgoed een percentage van de aankoopprijs aan de staat. Dit percentage kan variëren per gewest. Wanneer het gaat om het kopen van een pand binnen een VvE heeft dit echter geen directe invloed op de hoogte van de registratierechten, aangezien deze berekend worden over de aankoopprijs van het appartement zelf en niet over het aandeel in de gemeenschappelijke delen.
Toch is het belangrijk om op de hoogte te zijn van de financiële situatie van de VvE. Een gezonde VvE met voldoende reserves kan de waarde van je appartement positief beïnvloeden, wat indirect invloed kan hebben op de hoogte van de registratierechten. Een VvE met financiële problemen of grote geplande onderhoudswerkzaamheden kan juist een risico vormen en de waarde drukken, wat weer gevolgen kan hebben voor de belasting die je betaalt.
De onroerende voorheffing, de jaarlijkse belasting op vastgoed, wordt berekend op basis van het kadastraal inkomen van de woning. De aanwezigheid van een VvE heeft hier geen directe invloed op. Het kadastraal inkomen is namelijk een geschatte huurwaarde van het pand en is niet afhankelijk van de organisatie waarbinnen het pand valt. Wat wel belangrijk is om in gedachten te houden, is dat eventuele verbeteringen aan het gebouw door de VvE, zoals een nieuwe gevelbekleding of dakisolatie, kunnen leiden tot een herziening van het kadastraal inkomen, wat mogelijk een hogere onroerende voorheffing tot gevolg kan hebben.
Tot slot is er nog de btw. Nieuwbouwappartementen en soms ook grondig gerenoveerde appartementen worden verkocht met btw in plaats van registratierechten. De regels hiervoor zijn vrij complex en hangen af van de aard en omvang van de renovatiewerken. Wanneer je een nieuwbouwappartement koopt in een VvE, zal je dus 21% btw moeten betalen over de aankoopprijs. Dit kan een significante impact hebben op de totale kosten van de aankoop. Ook hier geldt dat de financiën en de plannen van de VvE geen directe invloed hebben op de btw, maar wel iets zijn om rekening mee te houden in het kader van de toekomstige waarde van je investering.
Het is belangrijk om je goed te laten adviseren door de notaris bij de aankoop van een pand in een VvE. De notaris kan je helpen de bijkomende controlewerkzaamheden te begrijpen en de invloed ervan op de notariskosten. Daarnaast kan hij of zij je informeren over de mogelijke risico's en kansen die de financiële staat van de VvE met zich meebrengt voor jou als koper. Neem deze informatie dus ter harte en weeg alle factoren zorgvuldig af bij de beslissing om een appartement te kopen binnen een appartementsgebouw met een actieve VvE.
De aankoop van een pand in een VvE kan dus zowel de notariskosten als de belastingen die je betaalt beïnvloeden. Het is essentieel om een goed overzicht te hebben van de kosten, de staat van het gebouw en de gezondheid van de VvE voordat je overgaat tot aankoop. Op deze manier kom je niet voor onaangename verrassingen te staan en kun je een weloverwogen keuze maken. Een appartement kopen in een VvE brengt immers niet alleen een nieuwe thuis met zich mee, maar ook een deelname aan een gemeenschap met gedeelde verantwoordelijkheden en kosten.
