Wat is huurindexatie?
Eerst enkele basisprincipes. Huurindexatie is een wettelijk toegestane wijziging van de huurprijs, die ervoor zorgt dat de huurprijs aangepast wordt aan de levensduurte, oftewel de inflatie. De huurprijs kan hierbij eens per jaar worden aangepast, op de verjaardag van de start van het huurcontract. In België wordt hiervoor de gezondheidsindex gebruikt, die bepaalde producten en diensten uitsluit voor de berekening – zoals bijvoorbeeld de prijs van alcohol en tabak.
De formule om de indexatie te berekenen is wettelijk vastgelegd en gaat als volgt:
Nieuwe huur = oude huur x (nieuwe index / oude index).
Hierbij is de nieuwe index de gezondheidsindex van de maand voor de verjaardag van het contract, en de oude index de gezondheidsindex van de maand voor de start van het huurcontract.
Berekening achterstallige huurindexatie
Stel dat de indexatie niet correct of helemaal niet is doorgevoerd, dan spreken we van achterstallige huurindexatie. Het kan voorkomen dat deze situatie zich over meerdere jaren uitstrekt. Het berekenen van dit bedrag kan dan complexer worden.
Je dient in dat geval eerst per jaar te bekijken hoe de indexering had moeten plaatsvinden. Voor elk jaar bereken je wat de nieuwe huur had moeten zijn, gebruikmakend van de hierboven genoemde formule. Vervolgens tel je al deze afzonderlijk berekende bedragen bij elkaar op. Het totaal is het bedrag aan achterstallige huurindexatie dat de huurder verschuldigd is.
Voorbeeld:
Als een verhuurder erachter komt dat hij vijf jaar geen indexatie heeft toegepast en het huurcontract startte op 1 juli 2015 met een basismaandhuur van €500. De index in juli 2015 (oude index) was bijvoorbeeld 100, en de index in juni 2016 (nieuwe index) was 102. Dan zou de berekening voor het eerste jaar er als volgt uitzien:
€500 x (102 / 100) = €510
Voor het volgende jaar neem je dan €510 als de 'oude huur' en pas je dezelfde formule opnieuw toe met de indices van dat jaar.
Communicatie en betaling
Het is belangrijk dat, bij het vaststellen van achterstallige indexatie, de verhuurder dit communicatief en correct naar de huurder brengt. Een gedetailleerd overzicht van de berekening en de mogelijkheid om in delen te betalen (indien het een groot bedrag betreft) kunnen helpen om tot een minnelijke regeling te komen. Juridische stappen zouden een laatste redmiddel moeten zijn.
Juridische aspecten
Er zijn echter ook juridische limieten aan het terugvorderen van achterstallige huurindexatie. Zo is er een verjaringstermijn van vijf jaar waarbinnen dit soort vorderingen gestart moeten worden. Na deze periode kan de verhuurder de achterstallige huurindexatie niet meer opeisen. Dit is een belangrijk detail waar men zeker rekening mee moet houden.
Trends in de Belgische huurmarkt
In de Belgische huurmarkt zien we dat de aandacht voor correcte huurindexatie toeneemt. Zowel huurders als verhuurders zijn steeds beter geïnformeerd over hun rechten en plichten. Ook de digitalisering speelt een rol: tal van online calculators en diensten bieden de mogelijkheid om snel en eenvoudig de juiste indexatie te berekenen.
Toch blijven misverstanden bestaan. Sommige verhuurders passen de indexatie wel toe, maar doen dit op basis van de verkeerde index, of gebruiken een verkeerde formule. Aan de andere kant zijn er huurders die ten onrechte denken dat zij geen indexatie hoeven te betalen, bijvoorbeeld omdat ze geen officiële melding hebben ontvangen. Kennis is macht, en zowel voor huurders als voor verhuurders is het belangrijk om goed op de hoogte te zijn van de regels rond huurindexatie.
Invloed van de coronacrisis
De recente coronacrisis heeft ook invloed gehad op de huurmarkt en de huurindexatie. Zo zijn er discusssies geweest over het al dan niet bevriezen van indexaties gedurende deze moeilijke periode. Tot op heden volgt de wetgeving echter de standaard procedure, maar het is altijd mogelijk dat de overheid in de toekomst nog wijzigingen doorvoert.
Advies voor huurders en verhuurders
Voor huurders is het advies duidelijk: houd zelf ook de indexatie in de gaten en weet dat je mogelijk een keer wordt geconfronteerd met een nabetaling als je verhuurder dit niet correct heeft toegepast. Wees proactief en communiceer tijdig met je verhuurder als je vragen hebt rondom de indexatie.
Verhuurders doet er goed aan elk jaar een reminder in hun agenda te zetten voor de huurindexatie. Zo voorkomen zij dat ze achterstallige indexatie moeten innen – iets wat vervelende situaties met de huurder kan voorkomen. Bovendien is het belangrijk om een goede administratie bij te houden en transparant te zijn in de communicatie naar de huurder.
Concluderend is het berekenen van achterstallige huurindexatie een proces dat enige aandacht vereist, maar met de juiste kennis en voorzorgsmaatregelen is het goed beheersbaar.
