1. Inkomen
Het meest voor de hand liggende startpunt is uw inkomen. Banken kijken naar uw netto maandelijks inkomen om te bepalen hoeveel u kunt afbetalen. Hierbij wordt vaak gebruik gemaakt van de regel dat uw maandelijkse hypotheeklasten niet meer mogen bedragen dan een derde van uw netto gezinsinkomen. Dus als u samen met uw partner €3.000 netto per maand binnenkrijgt, zou de hypothecaire lening zo moeten worden gestructureerd dat de maandlast niet hoger is dan €1.000.
2. Eigen inbreng
Hoeveel spaargeld brengt u mee? In België is het standaard dat u minstens 10% van de aankoopprijs van de woning zelf inbrengt. Dit komt omdat banken zelden een hypotheek verstrekken die hoger is dan 90% van de waarde van de woning (de zogenoemde quotiteit). Uw eigen inbreng kan echter ook groter zijn, wat doorgaans resulteert in een lagere rentevoet omdat het risico voor de bank vermindert.
3. Vaste lasten en andere leningen
Naast uw inkomen en eigen inbreng wordt er ook gekeken naar uw lopende schulden en financiële verplichtingen. Heeft u andere leningen lopen, zoals een autolening of persoonlijke lening, dan zal dit invloed hebben op het maximaal te lenen bedrag. Dit wordt beoordeeld aan de hand van de schuldgraad, wat aangeeft welk deel van uw inkomen naar aflossing van schulden gaat.
4. Werkzekerheid en -geschiedenis
Een stabiel inkomen is voor kredietverstrekkers een belangrijk criterium. Ze zullen daarom graag zien dat u al een aantal jaren bij dezelfde werkgever werkt of ten minste kunt aantonen dat u een betrouwbare werkgeschiedenis heeft. Zelfstandigen moeten vaak recente jaarcijfers voorleggen.
5. Leeftijd
Uw leeftijd speelt eveneens een rol. Hoe jonger u bent, des te langer kunt u afbetalen, wat de kans kan vergroten dat u een hogere hypotheek krijgt. Toch is dit niet altijd het geval; sommige banken hebben liever klanten die dichterbij hun pensioenleeftijd zitten en een stevig vermogen hebben opgebouwd.
6. De rentevoet
De hoogte van de rentevoet is van invloed op het bedrag dat u kunt lenen. Bij een lagere rentevoet zal uw maandlast dalen, waardoor u eventueel een hogere lening kunt aangaan. De rentevoet kan vast of variabel zijn en is afhankelijk van de marktomstandigheden en uw persoonlijke financiële situatie.
7. De looptijd van de lening
De looptijd van de lening bepaalt niet alleen hoe lang u bezig bent met afbetalen, maar ook hoe hoog uw maandelijkse lasten zijn. Een langere looptijd betekent lagere maandlasten, maar over het algemeen ook een hogere totale kostprijs van de lening door de rente die over meer jaren berekend wordt.
8. De waarde van de woning
Een taxatie van de woning zal uitwijzen wat de marktwaarde is. Banken lenen doorgaans niet meer dan deze marktwaarde en houden dus geen rekening met uw verwachtingen over eventuele waardestijgingen in de toekomst.
9. Toekomstperspectief
Soms nemen banken ook mogelijke toekomstige inkomstenveranderingen mee in hun beoordeling. Denk hierbij aan promoties of pensioen. Ook kunnen demografische factoren zoals gezinsuitbreiding relevant zijn.
10. Wetgeving en beleid
De overheid heeft een hand in hoeveel u kunt lenen. Zo zijn er regels voor het minimale eigen vermogen en zijn er fiscale voordelen zoals de woonbonus (al is deze sinds 2020 afgeschaft voor nieuwe leningen). Daarnaast heeft de Nationale Bank van België (NBB) in 2019 een maatregel ingevoerd waarbij banken een extra kapitaalbuffer moeten aanleggen als ze hypotheken verstrekken die meer dan 90% van de waarde van het huis bedragen. Dit heeft invloed op het aantal hypotheken dat boven deze grens wordt verstrekt.
Het berekenen van uw maximale hypotheek is dus geen eenvoudige rekensom. Het is een complexe berekening waarbij tal van persoonlijke en externe factoren een rol spelen. Een hypotheekadviseur of financieel adviseur kan u helpen bij het maken van een accurate inschatting. Ook online simulaties kunnen een indicatie geven, maar besef dat deze vaak een vereenvoudigde weergave zijn van de werkelijkheid.
Het is belangrijk om niet alleen te kijken naar het maximale bedrag dat u kunt lenen, maar ook naar wat verstandig is om te lenen. Een hogere hypotheek gaat immers gepaard met hogere maandlasten, en het is essentieel dat deze lasten draaglijk blijven doorheen de jaren. Houd daarbij ook rekening met mogelijke toekomstige veranderingen in uw inkomen en levenssituatie.
Bent u van plan een huis te kopen en vraagt u zich af hoeveel u kunt lenen? Start dan met een grondige analyse van uw financiële situatie en laat u adviseren door professionals. Zo weet u wat verantwoord is voor uw specifieke situatie en kunt u met vertrouwen op huizenjacht gaan.
