Wanneer men spreekt over rechten van derden binnen de context van vastgoed, doelt men vaak op erfdienstbaarheden, opstalrechten, vruchtgebruik of huurrechten. Het is van cruciaal belang dat zowel kopers als verkopers zich bewust zijn van deze rechten, aangezien ze beperkingen kunnen opleggen aan de eigenaar van het vastgoed.
Erfdienstbaarheden zijn bijvoorbeeld lasten die op een erf (het dienende erf) gelegd worden ten voordele van een erf dat aan een andere eigenaar toebehoort (het heersende erf). Dit kan bijvoorbeeld gaan om een recht van overweg, waarbij de eigenaar van het heersende erf het recht heeft om over het dienende erf te lopen of te rijden. Deze erfdienstbaarheden moeten expliciet vermeld worden in de verkoopovereenkomst en kunnen niet zomaar opgeheven worden. Het is daarom belangrijk dat een potentiële koper hiervan op de hoogte is voordat de koop gesloten wordt.
Een ander belangrijk recht is het opstalrecht, waarmee iemand het recht krijgt om gebouwen, werken of beplantingen op andermans grond te hebben. Dit recht is tijdelijk en de maximale duur ervan is wettelijk bepaald. Bij de verkoop van een vastgoed met een opstalrecht moet dit duidelijk in de overeenkomst staan. Verzuimt de verkoper dit te melden, dan kan dit leiden tot juridische disputen.
Vruchtgebruik is ook een recht van derden en geeft iemand anders dan de eigenaar het recht om gebruik te maken van het vastgoed en de vruchten ervan te genieten, zoals bijvoorbeeld de huurinkomsten. Dit recht eindigt meestal bij het overlijden van de vruchtgebruiker of na een overeengekomen termijn. Ook dit recht dient duidelijk aangegeven te worden bij de verkoop van een onroerend goed.
Huurrechten kunnen eveneens een complicerende factor zijn in de verkoop van vastgoed, aangezien huurcontracten gerespecteerd moeten worden door de nieuwe eigenaar. Als een pand verhuurd is op het moment van verkoop, dient de koper de bestaande huurovereenkomsten voort te zetten. Het belang van transparantie over bestaande huurovereenkomsten kan niet genoeg benadrukt worden.
Het is dus van groot belang dat alle partijen – de verkoper, de koper en hun respectievelijke makelaars of notarissen – op de hoogte zijn van al deze rechten en deze nauwkeurig onderzoeken en documenteren in de verkoopovereenkomsten. Een gedegen due diligence onderzoek voorafgaand aan de koop is hierbij essentieel. Dit onderzoek omvat niet alleen de fysieke staat van het vastgoed, maar ook een grondige controle van alle juridische documenten en het kadaster.
In België speelt de notaris een centrale rol in het vastgoedtransactieproces. De notaris zal een overzicht verstrekken van alle bekende rechten van derden die betrekking hebben op het vastgoed. Deze informatie komt uit het kadaster en uit andere officiële registers. Het is echter de verantwoordelijkheid van de koper om additioneel onderzoek te verrichten en te verifiëren of er geen andere rechten of lasten zijn die niet geregistreerd staan.
