Vastgoedtransacties zijn complexe processen die traditioneel om een schriftelijke overeenkomst vragen. Echter, uit de praktijk blijkt dat er vaak mondeling afspraken worden gemaakt voordat het contract officieel op papier wordt gezet. Dit kan over elementaire aspecten gaan zoals prijs, opleveringsdatum of de inbegrepen zaken. Maar is een mondelinge overeenkomst nu eigenlijk juridisch bindend?
Volgens het Belgische recht, en meer specifiek het Burgerlijk Wetboek, is een mondelinge overeenkomst in principe even geldig als een schriftelijke overeenkomst. De wet vereist niet dat een overeenkomst schriftelijk wordt vastgelegd om afdwingbaar te zijn. Dat betekent dat wanneer twee partijen mondeling akkoord gaan met de verkoop van een pand, beide partijen in principe gebonden zijn aan deze afspraak.
Toch is de realiteit iets gecompliceerder. In geval van een conflict is een mondelinge overeenkomst namelijk lastiger te bewijzen dan een schriftelijke. Bovendien vereist de Belgische wet sinds 1 september 2018, onder de nieuwe regelgeving van het zogenaamde ‘Woningkooprecht’, dat koopovereenkomsten met betrekking tot onroerend goed schriftelijk moeten worden vastgelegd. Dit moet dan gebeuren door middel van een onderhandse overeenkomst of via een notariële akte.
Een ander belangrijk punt is de zogenaamde 'compromis', het voorlopige koopcontract. De compromis is een wettelijk bindende overeenkomst die alle details van de transactie bevat, inclusief prijs, betalingsvoorwaarden, en informatie over de betrokken partijen. Hoewel een mondelinge overeenkomst voorafgaand aan de compromis bindend kan zijn, is het zonder schriftelijke bevestiging moeilijk om aan te tonen wat exact is overeengekomen.
Het is ook belangrijk om te weten dat een notariële akte verplicht is bij de overdracht van het eigendom. Deze akte bekrachtigt de overdracht officieel en moet binnen vier maanden na het ondertekenen van de compromis worden opgesteld. Zonder deze notariële akte kan de eigendomsoverdracht geen doorgang vinden.
Bij de verkoop van onroerend goed in Vlaanderen zijn er specifieke verplichtingen waaraan moet worden voldaan. Zo is de verkoper verplicht om bepaalde informatie over de staat van het onroerend goed te verstrekken. Dit omvat het energieprestatiecertificaat (EPC), een bodemattest, informatie over de urbanistische situatie en eventueel overstromingsgevoeligheid. Al deze informatie dient te worden opgenomen in de schriftelijke overeenkomst.
Hoewel een mondelinge deal in eerste instantie misschien snel en handig lijkt, kan het dus flink wat complicaties met zich meebrengen. Daarom is het aan te raden altijd direct tot een schriftelijke bevestiging van de gemaakte afspraken over te gaan. Dit voorkomt misverstanden en zorgt ervoor dat beide partijen juridisch beschermd zijn bij eventuele conflicten.
Wat kun je als koper of verkoper nu het beste doen om zeker te zijn van je zaak? Als eerste is het cruciaal om alle afspraken gedetailleerd en schriftelijk vast te leggen. Een intentieverklaring of een schriftelijke bevestiging van de mondelinge afspraken is al een stap in de goede richting. Deze documenten hebben weliswaar niet dezelfde juridische status als een onderhandse overeenkomst of een notariële akte, maar zij kunnen wel dienen als bewijs van de gemaakte afspraken.
Daarnaast is het verstandig om zo snel mogelijk de compromis te tekenen en de weg naar de notariële akte te vervolgen. Laat je hierbij adviseren door een vastgoedmakelaar of een notaris. Deze professionals kunnen ervoor zorgen dat alle wettelijke vereisten worden nageleefd en het proces soepel verloopt.
Tijdens de periode tussen mondelinge overeenkomst en de ondertekening van de compromis is het belangrijk om geen andere bindende afspraken te maken. Verkopers dienen het pand niet aan een andere partij te beloven en kopers moeten ervan afzien om een ander pand te kopen. Verkopers kunnen daarnaast een optie tot koop aanbieden, waarmee de koper een bepaalde tijd het exclusieve recht krijgt om het onroerend goed te kopen. Dit geeft de koper de tijd om bijvoorbeeld een hypotheek te regelen.
Als koper is het bovendien belangrijk om te onthouden dat er nog steeds een wettelijke bedenktijd bestaat na het ondertekenen van de compromis. Deze bedenktijd geeft de koper de mogelijkheid om binnen een termijn van zeven dagen zonder opgave van reden van de koop af te zien. Dit dient wel schriftelijk te gebeuren.
Een mondelinge overeenkomst over vastgoed in Vlaanderen kan dus wel degelijk serieuze implicaties hebben, maar de ervaring leert dat het verstandig is om zo snel mogelijk alles schriftelijk vast te leggen. Op deze manier vermijdt je toekomstige problemen en zorg je voor juridische zekerheid. Het is essentieel om de juiste stappen te volgen en professioneel advies in te winnen om ervoor te zorgen dat de verkoop of aankoop van onroerend goed op een veilige en wettelijk correcte manier plaatsvindt.
Naast het vastleggen van afspraken spelen nog andere factoren een rol in het succesvol afronden van een vastgoedtransactie. Het gaat hier om het kiezen van de juiste financiële structuur voor de koop, het begrijpen van de lokale vastgoedmarkt en het in acht nemen van alle juridische en fiscale verplichtingen die komen kijken bij de aankoop en verkoop van een pand.
Financiering is een ander kritiek onderdeel van het vastgoedproces. Voordat je een mondelinge overeenkomst sluit, moet je als koper zeker weten dat je de nodige middelen hebt om de koop te financieren. Dit kan via eigen middelen of door het afsluiten van een hypotheek. Wanneer je afhankelijk bent van financiering, is het raadzaam om een clausule in de compromis op te nemen die de koop afhankelijk maakt van het verkrijgen van een hypotheek.
De lokale vastgoedmarkt begrijpen is ook belangrijk. Marktomstandigheden kunnen de strategieën van kopers en verkopers beïnvloeden. In een markt waar de vraag hoog is en het aanbod laag, zal een verkoper minder geneigd zijn om te wachten op een schriftelijke overeenkomst, omdat er wellicht meer geïnteresseerde kopers wachten. Voor kopers kan dit scenario betekenen dat ze snel moeten handelen, terwijl ze tegelijkertijd de juridische aspecten niet uit het oog mogen verliezen.
Juridische en fiscale verplichtingen vormen ten slotte de ruggengraat van elke vastgoedtransactie. Denk hierbij aan registratierechten, honoraria voor de notaris en mogelijke belastingen bij de verkoop van een pand. Door deze aspecten op voorhand grondig uit te zoeken en in te calculeren, komen beide partijen niet voor onaangename verrassingen te staan wanneer de deal uiteindelijk wordt bezegeld met een schriftelijke overeenkomst.
Om terug te komen op de kern van de zaak: een mondelinge overeenkomst bij het kopen of verkopen van vastgoed in Vlaanderen draagt risico's met zich mee en kan voor problemen zorgen indien deze niet snel wordt gevolgd door een schriftelijke overeenkomst. Het is aan zowel kopers als verkopers om zichzelf te beschermen door nauwgezet de procedures te volgen die de wet heeft voorzien. Door samen te werken met een makelaar of notaris kan men deze risico's minimaliseren en ervoor zorgen dat de vastgoedtransactie op een soepele en wettelijk correcte wijze wordt afgerond.
