Wanneer we spreken over vastgoed als investering, denkt men vaak direct aan de opbrengsten uit verhuur. Deze zijn inderdaad een belangrijk element, maar daarnaast zijn er diverse fiscale incentives die het voor belastingplichtigen aantrekkelijk maken om in vastgoed te investeren. Hieronder worden deze fiscale voordelen uitgelicht.
1. Aftrekbare kosten
De eerste grote post waar een vastgoedeigenaar rekening mee kan houden, zijn de aftrekbare kosten. Dit zijn kosten die je als verhuurder mag aftrekken van je onroerend inkomen, de zogenaamde ‘kadastraal inkomen’ (KI) van het pand. Enkele van deze aftrekbare kosten zijn:
- Interesten van leningen voor de aankoop, bouw of verbetering van het vastgoed
- Kosten voor onderhoud en reparatie
- Onroerende voorheffing
- Verzekeringen
- Afschrijvingen
- Beheerskosten of kosten voor de verhuurmakelaar
Het is belangrijk om alle kosten die betrekking hebben op het vastgoed goed bij te houden, want deze kunnen de fiscale druk aanzienlijk verlagen.
2. Vermindering van onroerende voorheffing
In sommige gevallen kun je in aanmerking komen voor een vermindering van de onroerende voorheffing. Dit is een jaarlijkse belasting die wordt geheven op basis van het KI van het vastgoed en moet betaald worden door de eigenaar. Verminderingen zijn mogelijk in situaties zoals:
- Bescheiden woning
- Woning met een lage energieprestatie
- Leegstand
3. Fiscale voordelen bij verhuur aan een sociaal verhuurkantoor
Wanneer je ervoor kiest om je eigendom te verhuren via een sociaal verhuurkantoor, kan dat fiscale voordelen opleveren zoals een verlaagd tarief van de onroerende voorheffing en in sommige gevallen zelfs een vrijstelling ervan.
4. Vrijstelling van meerwaardebelasting
Een van de grote voordelen van het investeren in vastgoed in België is dat de meerwaarde die gerealiseerd wordt bij de verkoop van het vastgoed, onder bepaalde voorwaarden, is vrijgesteld van belasting. Dit geldt wanneer je het vastgoed als privépersoon verkoopt na een bepaalde periode van eigen gebruik of verhuur. De termijn hiervoor is doorgaans vijf jaar.
5. Woningbonus en langetermijnsparen
Tot voor kort kon men in Vlaanderen genieten van de woningbonus, een fiscaal voordeel voor wie leent voor de enige en eigen woning. Echter, vanaf 2020 is deze woningbonus afgeschaft voor nieuwe leningen. Toch bestaan er nog steeds fiscale voordelen gelinkt aan langetermijnsparen voor hypothecaire leningen die gebruikt worden voor het verwerven of behouden van vastgoed.
6. Vlaamse renovatiepremie en verbeteringspremie
Voor eigenaars die hun vastgoed willen renoveren of verbeteren, zijn er subsidies en premies beschikbaar. De Vlaamse renovatiepremie biedt een terugbetaling van een deel van de kosten voor structurele verbouwingen aan woningen ouder dan 30 jaar. Daarnaast is er de verbeteringspremie die toegankelijk is voor specifieke werken aan oudere woningen. Dit kan indirect een fiscaal voordeel zijn omdat je minder eigen middelen moet inzetten voor de renovatie van je vastgoed.
7. Successierechten en schenkingsrechten
Bij de overdracht van vastgoed door overlijden of schenking zijn successierechten of schenkingsrechten verschuldigd. Het is echter mogelijk om deze kosten te verlagen door tijdige en strategische planning. Zo zijn er verschillende technieken zoals gesplitste aankoop of het schenken met voorbehoud van vruchtgebruik die belastingvriendelijke opties bieden voor vermogensoverdracht.
8. Belastingvrije som
Als verhuurder ben je belasting verschuldigd op basis van het geïndexeerde KI verhoogd met 40%. Echter, hier mag je dan nog de belastingvrije som van aftrekken. De belastingvrije som is een bedrag dat niet wordt belast en dus ook weer een voordeel betekent voor de vastgoedbezitter.
9. Registratierechten bij aankoop
Bij de aankoop van vastgoed betaal je in België registratierechten. De tarieven hiervoor kunnen verschillen per regio en er zijn kortingen mogelijk voor de aankoop van de enige en eigen woning of bij energiebesparende investeringen.
10. BTW-voordeel bij nieuwbouw
Voor de aankoop van een nieuwbouwappartement of -woning geldt een BTW-tarief van 21%. Echter, er zijn situaties waarbij een verlaagd tarief van toepassing kan zijn, zoals bij sloop en heropbouw in bepaalde steden of gemeenten.
Tot slot, een vastgoedinvestering brengt altijd risico's met zich mee maar het biedt ook potentieel voor vermogensgroei en fiscale optimalisatie. Een grondige kennis van de fiscale wetgeving is essentieel om maximaal te profiteren van de voordelen. Het is daarom altijd raadzaam om advies in te winnen bij een vastgoedexpert of belastingadviseur die bekend is met de meest recente wetgeving en jurisprudentie. Door slim te investeren en optimaal gebruik te maken van de fiscale regels, kan het bezit van vastgoed een bijzonder rendabele onderneming worden.
