Wat zijn de juridische uitdagingen bij het converteren van commercieel vastgoed naar residentieel gebruik
De vastgoedmarkt in België is constant in beweging en een trend die aanhoudende aandacht krijgt is de conversie van commercieel vastgoed naar residentieel gebruik. De redenen voor deze verschuiving zijn veelzijdig, waaronder de verandering in stedelijke dynamiek, de afnemende vraag naar traditionele winkelruimtes en de stijgende nood aan woonruimte. Maar deze evolutie gaat niet over rozen; ze brengt talrijke juridische uitdagingen met zich mee waarmee vastgoedprofessionals en investeerders rekening moeten houden.
Het herbestemmen van een pand van commercieel naar residentieel gebruik vereist vaak een geheel nieuwe bestemming binnen de ruimtelijke ordening. Dit betekent dat men moet navigeren door de complexe wereld van stedenbouwkundige vergunningen en planningsvoorschriften. Het Belgische systeem van ruimtelijke ordening is geregionaliseerd, wat inhoudt dat de regels en procedures kunnen verschillen tussen Vlaanderen, Wallonië en het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Zo zal men in Vlaanderen te maken hebben met het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen en de bijhorende uitvoeringsplannen, terwijl in Wallonië en Brussel andere reglementeringen gelden.
Een cruciale stap in het proces is het verkrijgen van een omgevingsvergunning. Deze vergunning verenigt de vroegere stedenbouwkundige vergunning en milieuvergunning en is onmisbaar voor wie bouw- of verbouwingswerkzaamheden wil uitvoeren of een wijziging in het gebruik van een pand wil doorvoeren. Het aanvragen van een omgevingsvergunning kan een langdurig traject zijn, waarbij de lokale overheden een grote mate van inspraak hebben. Zij zullen onder meer toetsen of het project past binnen de geldende bestemmingsplannen en of het voldoet aan de stedenbouwkundige voorschriften.
Vaak zijn er additionele studies vereist, zoals een mobiliteitsstudie of een effectenrapportage over de impact op de omgeving. Denk hierbij aan de invloed op verkeersdruk, parkeergelegenheid, schaduwval en privacy. Het doel van deze studies is om negatieve effecten op de omgeving te mitigeren en een aangename leefomgeving te waarborgen voor toekomstige bewoners.
Een ander belangrijk aspect is dat bij het omvormen van commercieel naar residentieel vastgoed ook rekening moet worden gehouden met brandveiligheidseisen, isolatievoorschriften en toegankelijkheid voor mensen met een beperking. Dit kan serieuze implicaties hebben voor de renovatieplannen en de haalbaarheid van het project, aangezien deze aanpassingen vaak een aanzienlijke financiële investering vergen.
Bovendien kan het wijzigen van de bestemming van vastgoed gevolgen hebben voor fiscale aspecten. Zo kan de waarde van een pand drastisch veranderen, wat implicaties heeft voor de onroerende voorheffing. Ook de btw-afhandeling bij de verkoop van het getransformeerde vastgoed kan complex zijn. Het is daarom van essentieel belang dat men vooraf duidelijkheid krijgt over de fiscale behandeling van de transactie, om onaangename verrassingen te voorkomen.
Een concrete uitdaging die vaak over het hoofd wordt gezien, is de aanwezigheid van huurders in het commerciële pand. Zij hebben huurrechten die gerespecteerd moeten worden, en een herbestemming kan niet zomaar plaatsvinden zonder met deze rechten rekening te houden. Zo zullen bestaande huurcontracten een rol spelen in het tempo en de wijze waarop een conversie uitgevoerd kan worden.
Daarnaast speelt ook het buurtrecht een belangrijke rol. Omwonenden hebben het recht om opmerkingen te maken en bezwaar in te dienen tijdens de openbare onderzoeksperiode van de omgevingsvergunningsaanvraag. Hun bedenkingen kunnen het project vertragen of zelfs tot aanpassingen of afkeuring leiden.
Het is duidelijk dat het omzetten van commercieel naar residentieel vastgoed in België geen sinecure is. Wie deze weg inslaat, moet bereid zijn om een lange adem te hebben en zich grondig te laten informeren en begeleiden door experts op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw, notariaat en fiscaliteit. Een multidisciplinaire aanpak is daarmee onontbeerlijk om de juridische uitdagingen het hoofd te bieden en een succesvolle conversie te realiseren.
Dit gezegd zijnde, biedt de conversie van commercieel naar residentieel vastgoed ook kansen. Vooral in stedelijke gebieden waar de vraag naar woonruimte sterk is en het aanbod beperkt, kan een geslaagde conversie bijdragen aan stedelijke heropleving en vernieuwing. Het biedt een antwoord op de behoefte aan diversificatie in woningtypes en kan een stimulans zijn voor nieuwe investeringen in buurten die te kampen hebben met leegstand en verloedering.
Aan de ene kant staat dus het potentieel voor positieve verandering en aan de andere kant de hordes van wet- en regelgeving die genomen moeten worden. Het is een complexe balanceeroefening die een diepgaand begrip vereist van de lokale vastgoedmarkt, de regelgeving en de wettelijke limieten. Door vooraf goed alle juridische facetten in kaart te brengen, kan men echter een gefundeerde beslissing nemen en de risico's minimaliseren.