Acheter une maison

Acheter une habitation est, pour la plupart des gens, la décision financière la plus importante de leur vie. Une bonne préparation, des informations correctes et un regard réaliste sur le marché font la différence entre un achat réussi et une déception coûteuse. Sur cette page, vous trouverez tout ce que vous devez savoir pour rechercher un bien en toute confiance et, finalement, l'acheter.

Déterminer votre budget

Avant de commencer vos recherches, vous devez savoir précisément ce que vous pouvez vous permettre. Il ne s'agit pas seulement du prix d'achat de l'habitation. Le coût total comprend également :

• Droits d'enregistrement : en Flandre, 2 % pour votre habitation propre et unique (taux réduit depuis 2025), 12 % pour une seconde résidence ou un bien d'investissement. Calculez le montant exact avec notre calculateur de droits d'enregistrement. D'autres taux s'appliquent à Bruxelles et en Wallonie.
• Frais de notaire : honoraires du notaire (fixés par la loi, donc identiques partout), frais d'acte et recherches.
• Frais d'hypothèque et de dossier : auprès de la banque, pour la constitution du crédit hypothécaire.
• Éventuels frais de rénovation ou de finition si l'habitation n'est pas prête à emménager.
• Précompte immobilier : la taxe annuelle que vous payez en tant que propriétaire.
• Assurances : assurance incendie et assurance solde restant dû en cas de prêt.

Comptez, en règle générale, que l'ensemble des frais supplémentaires peut facilement atteindre environ dix à quinze pour cent du prix d'achat. Tenez-en compte lors de la détermination de votre budget maximal.

Financement : le crédit hypothécaire

La plupart des acheteurs financent leur achat au moyen d'un crédit hypothécaire auprès d'une banque belge. Informez-vous bien sur les différentes formules : taux fixe ou variable, la durée, la mensualité et la possibilité de remboursement anticipé. Demandez des offres auprès de plusieurs banques ou faites appel à un courtier en crédit indépendant. Des différences de quelques points de base sur le taux peuvent rapidement représenter des milliers d'euros sur vingt ans.

N'oubliez pas que la banque finance rarement la totalité du prix d'achat. En général, vous devez prévoir un apport propre d'au moins dix pour cent du prix d'achat, en plus des frais supplémentaires.

Les archives immobilières comme outil

L'un des plus grands défis lors de l'achat d'une habitation est de savoir si le prix demandé est réaliste. C'est pourquoi Immospeurder tient des archives immobilières consultables gratuitement par tous. Dans la catégorie « biens vendus », vous trouverez des informations historiques sur les prix d'habitations qui ont été mises sur le marché auparavant.

En comparant des habitations similaires dans le même quartier, vous obtenez une meilleure idée de ce qu'est un prix raisonnable pour le bien qui vous intéresse. Il devient ainsi plus facile de formuler une offre étayée et, le cas échéant, de négocier le prix. Vous trouverez plus d'explications sur les archives sur notre page À propos d'Immospeurder.

Que devez-vous vérifier avant l'achat ?

Tout vendeur est légalement tenu de présenter un certain nombre de documents lors de la vente d'une habitation en Flandre. Demandez-les toujours avant de faire une offre et informez-vous bien à leur sujet :

• Certificat PEB. Indique la consommation énergétique de l'habitation sur une échelle de A+ à F. Un mauvais label signifie des frais de chauffage plus élevés et, en Flandre, des obligations de rénovation s'appliquent aux biens avec un label E ou F.
• Attestation du sol (OVAM). Mentionne s'il existe une pollution du sol. Cette attestation est toujours obligatoire et doit être présentée avant la signature du compromis.
• Renseignements urbanistiques. Fournissent des informations sur les permis, l'affectation, d'éventuelles infractions urbanistiques, le droit de préemption et le permis de lotir. Obligatoires sur la base du Code flamand de l'aménagement du territoire (articles 5.2.1 à 5.2.6).
• Attestation amiante. Obligatoire depuis le 23 novembre 2022 pour les habitations construites avant 2001. Identifie les endroits où de l'amiante est présent dans l'habitation.
• Dossier d'intervention ultérieure (DIU). Rassemble tous les documents relatifs aux travaux réalisés depuis le 1er mai 2001 auxquels un coordinateur de sécurité a été associé.
• Attestation de contrôle de l'installation électrique. Obligatoire depuis le 1er juillet 2008. Si l'installation n'est pas conforme, vous disposez, en tant qu'acheteur, d'un délai pour la mettre en ordre.
• Attestation de contrôle de la citerne à mazout. Obligatoire pour les habitations chauffées au mazout, tant pour les citernes aériennes que souterraines.
• Sensibilité aux inondations. Doit être mentionnée dans chaque annonce immobilière et dans l'acte.

Un de ces documents manque ? Considérez cela comme un signal d'alarme. Demandez toujours un dossier complet avant de signer un compromis.

Envisager une expertise technique du bâtiment

Pour les habitations plus anciennes, une expertise technique réalisée par un expert indépendant est un investissement judicieux. Cet expert inspecte l'état de la toiture, des façades, des sols, de l'électricité, des sanitaires et de l'humidité, et vous donne une image réaliste des coûts à prévoir à court et moyen terme.

Le coût d'une telle expertise (généralement quelques centaines d'euros) est souvent sans commune mesure avec le montant que vous pouvez économiser si des défauts graves sont mis au jour. Vous trouverez un expert via notre page Rechercher un expert.

Faire une offre et négocier

Lorsque, après une visite, vous êtes réellement convaincu, vous pouvez faire une offre. Une offre est juridiquement contraignante dès qu'elle est acceptée par le vendeur. Ne faites donc jamais une offre à la légère, surtout si votre plan financier n'est pas encore bouclé.

Quelques conseils pratiques pour la négociation :

• Basez-vous sur des ventes comparables dans le quartier (via les archives immobilières).
• Tenez compte d'éventuels frais de rénovation lors de la détermination de votre offre.
• Soyez préparé à une contre-offre du vendeur.
• Consignez toujours un éventuel accord par écrit.
• Demandez un délai de réflexion si vous hésitez. Un bon bien reste généralement disponible quelque temps.

Compromis et acte notarié

Après l'accord, un compromis ou convention de vente est rédigé. Il s'agit d'un acte sous seing privé qui fixe les accords entre l'acheteur et le vendeur : prix, conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un crédit), date du transfert de propriété et autres modalités. Le compromis est juridiquement contraignant : après la signature, vous ne pouvez plus simplement faire marche arrière.

Dans les quatre mois suivant le compromis, l'acte authentique est passé chez le notaire. À ce moment-là, vous payez le prix d'achat et les droits d'enregistrement, et vous devenez propriétaire. Choisissez de préférence un notaire à proximité du bien. Les honoraires des notaires sont fixés par la loi ; le choix du notaire n'a donc aucune influence sur les frais.

D'abord une idée de la valeur ?

Vous souhaitez, avant de commencer vos recherches, avoir une meilleure vision de la valeur approximative d'une habitation dans un quartier donné ? Essayez alors notre outil d'estimation gratuit. Combiné aux archives immobilières, vous obtenez ainsi une image réaliste du marché.

Notre rôle

Immospeurder n'est pas un agent immobilier agréé et n'intervient pas comme intermédiaire dans les transactions immobilières. Nous rassemblons l'offre, proposons des archives immobilières accessibles au public et fournissons des informations générales. Pour un conseil juridique, fiscal ou financier individuel, nous vous recommandons de consulter un notaire, un agent immobilier agréé par l'IPI ou un conseiller financier.